Jelentősen csökkent idén az ingatlanbefektetési forgalom, gyenge évet zár idén a globális ingatlanfejlesztési piac, a kelet-közép-európai régióban még a magyar piac zuhant legkevésbé. A hazai 43%-os visszaesés kisebb, mint a nagy, nyugat-európai piacokon, és a mostani mélypontról jövőre megkezdődhet a lassú kilábalás, amit 2025–26-ban felpattanás követhet – összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a XI. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából tartott hagyományos évértékelő tájékoztatóján. Az ingatlanbefektetésekkel ellentétben a Magyarországra érkező beruházások újabb rekordot döntenek, az FDI már most meghaladja a 8 milliárd eurót a tavalyi 6,2 milliárd után, elsősorban az akkumulátorgyár-beruházásoknak köszönhetően. Az alpiacok közül az irodapiacon lassulást, a lakóingatlanok piacán visszaesést hozott az idei év, elsősorban a magas kamatkörnyezet, az infláció és a recessziós félelmek miatt. Az ipari ingatlanok piacán és a hotelszegmensben azonban bővülés tapasztalható, és várhatóan jövőre erősödik a lendület, köszönhetően a lassan olvadó kamatoknak, a gazdasági növekedés és a hitelezés újbóli beindulásának.

Tavaly megtorpant a hazai ingatlanbefektetési piac koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendje – emlékeztetett Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke. Megakasztotta a fejlődést az ukrajnai háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció, a gazdasági teljesítmények visszaesése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások. Az ingatlanbefektetési volumen a koronavírus-járvány alatti szintre esett vissza, azonban a szakma még bízott benne, hogy idén, ha lassabban is, de folytatódik a felzárkózás a 2019-es rekordteljesítményhez.

Globálisan visszaesett az ingatlanbefektetési forgalom

A piacnak azonban nem kedvezett a gazdasági környezet, a csak lassan mérséklődő infláció és a hitelezést hátráltató magas kamatok; a befektetők kivárnak, így az idei eredmények a tavalyinál is gyengébbek lettek. A 43%-os visszaesés csaknem 10 éves visszalépést jelent a befektetési forgalomban. Ez nemcsak Magyarországra igaz, de globálisan is hasonló a helyzet. Európában az ingatlanbefektetési forgalom 60%-ot esett, a lengyel piac teljesítménye pedig még ennél is jobban, 70%-kal zsugorodott. A magyar piaci visszaesést mérsékelte a szélesebb hazai vásárlókör, Magyarországon ugyanis 85% a hazai befektetők aránya, ami lényegesen magasabb, mint az uniós átlag, így a piac erősebben tudta ezt az időszakot átvészelni.

Etele Plaza, fejlesztő Futureal

Csúcson van a magyarországi beruházásösztönzés

Takács Ernő felidézte, hogy az ingatlanfejlesztési piac 2019-ben rekord évet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, majd ez 2020-ban, a Covid alatt 1 milliárd euróra csökkent. Magyarországon most áll a piac, az egész éves várakozás a világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató és befektetési vállalata, a CBRE adatai alapján 500 millió euró körüli; október végéig 350 milliós eurós befektetési forgalomnál tartunk – mondta. Optimizmusra ad okot ugyanakkor, hogy az előző, 2008–2009-es gazdasági világválságtól eltérően, jelenleg van elkölthető pénz a piaci szereplőknél, akik azonban arra a belépési pontra várnak, amelynél megfelelő hozamot tudnak realizálni. Az IFK elnöke felhívta a figyelmet arra, hogy ugyanakkor a beruházási oldal – az FDI – nagyon jól áll, új rekordra számíthatunk, bőven 8 milliárd euró fölé nő idén, „szinte minden hétre jut egy komolyabb ipari beruházás bejelentése”.

A beáramló működő tőke hajtja az ipari ingatlanok piacát

Az alpiacok közül az ipari ingatlanok piacán továbbra is erős a fejlesztési volumen. Országos szinten az ipari ingatlanok mérete meghaladja az 5 millió m²-t, ebből 3,5 millió m² található Budapesten, 1,5 millió vidéki városokban. A klasszikus bérraktárpiacon továbbra is erős a fejlesztései volumen, 360.000 m² Budapesten és 140.000 m² vidéken. A CBRE adatai szerint ezen a piacon egyre inkább felértékelődnek a vidéki területek, míg a kihasználatlanság a fővárosban emelkedett, a kereslet eltolódott a vidéki városok irányába – itt 70%-kal emelkedett –, leginkább Észak-Magyarországra, az M1, M3 vonalában. A budapesti bérraktárpiacon 10% körüli a kihasználatlanság, míg vidéken 5,6% körüli,,noha az utóbbi szokott magasabb lenni. A legtöbb fejlesztés Budapesten a keleti agglomerációban van, az M0-s M2 és az M4 közötti szakaszán. Itt leginkább a termeléshez köthető bérlők vannak jelen, idén ugyanis kicsit gyengült a logisztika, ami azonban globális jelenség, miután a teljes kereslet 20%-kal csökkent tavalyhoz képest – ismertette.

Gate Pro, fejlesztő: Wing

Portfólió-optimalizálás és hibrid munkavégzés az irodapiacon

Az irodapiacon a 2020-as zuhanás óta töretlenül emelkedik az irodabérleti kereslet, az idén tavalyhoz képest 15%-kal emelkedett, a fejlesztési volumen viszont csökken. Idén átadnak 165.000 m² -t, jövőre 140.000 m² -t és 2025-ben érünk majd el minimumra, 2026-ra viszont egy nagy felpattanást várunk, ami leginkább majd az állam által hajtott fejlesztéseknek köszönhető – mondta Takács Ernő, példaként a Zuglói Városközpontot említve. Hozzátette, hogy a belvárosi, jó minőségű, jó üzemeltetésű, ESG és fenntarthatóság-kompatibilis épületek jól teljesítenek, de vannak olyan részpiacok, ahol erős a túlkínálat. Megjegyezte, hogy a bővülő kereslet ellenére a nagy bérlők a Covid óta még mindig hiányoznak a hibrid munkavégzés és a távmunka megléte miatt. Azok a – jellemzően a 80–150 fős – cégek, amelyeknél kevésbé érvényesül az otthoni munkavégzés hatása, továbbra is bővülnek, ami az ügynöki, valamint a fejlesztői oldal számára is jó hír. Budapesten azonban erős az SSC-szektor jelenléte (Shared Service Center = üzleti szolgáltató központok), amelyeknek a home office megjelenésének hatására organikus növekedés mellett sincs szükség irodabővítésre. A nagy cégeknek nem nagy, sokkal inkább jó minőségű irodára van szükségük. Ez magával hozza az elavultabb irodaházak funkcióváltását. Nyugat-Európában ezeket bérlakásokká alakítják, erre a régióban, Varsóban is van példa, Magyarországon azonban inkább a hotel a reális irány – tette hozzá.

Aréna Business Campus, fejlesztő: Atenor

A hotelpiac jól teljesít, folyamatosan emelkednek a szobaárak, a régió Bécs utáni legdrágább piaca lettünk, ami az itt végbement minőségi váltásnak is köszönhető. A budapesti turizmust és a budapesti hotelpiacot a külföldi, a vidékit a magyar vásárlóerő hajtja, amely idén gyenge volt, de jövőre ott is felpattanás várható Takács Ernő szerint.

Felrázza a CSOK Plusz a lakáspiacot

A lakóingatlanoknál a CSOK Plusz a gyermekvállaló fiataloknak ad nagyon jó lehetőséget, ők minden bizonnyal meg fognak jelenni lakásvásárlóként 2024 első negyedévében a piacon. Noha ez egy szűk réteg, a pár ezer vevő kereslete a nagyon alacsony intenzitású piacon már érzékelhető elmozdulást hozhat. Az igazi forgalmat a hitelkamatok jelentősebb csökkenése és újabb kamattámogatott hitelkonstrukció hozhatja meg, és jó jel, hogy a csökkenő trend megindult, az építőipari árak konszolidálódtak és a belső kereslet újból erősödik. A 8,5%-os THM-plafon mellett már vannak 7,5–8 %-os kamatszintek is, de a kereslet 6% alatti kamatoknál indulhat meg jelentősebben – mondta. Azt is megjegyezte Takács Ernő, hogy a hitelezésen túl a GDP is hatással van a lakáspiacra, elemzői prognózisok 2024-re 2–4% közötti emelkedést jósolnak, ami várhatóan élénkülő lakáspiacot mutat, az első fél évben kisebb, a második fél évben nagyobb mértékben, így 2024-ben jöhet el a lakáspiaci fordulat, amihez az alacsony munkanélküliségi és a stabilan magas foglalkoztatottsági ráta erős alapot ad. Az ingatlanfejlesztők készen állnak, gyorsan tudnak majd reagálni egy újra élénkülő keresletre – mondta az IFK elnöke.

Elite Park, fejlesztő: Bayer Property

Jövőbe mutató várakozás

Takács Ernő kiemelte: azt látni kell, hogy 2023 egy recesszióban eltöltött év, ahhoz képest egészen jól tartjuk magunkat. 2024-re már várunk egy izmosabb gazdasági növekedést, aminek több lába van, az alacsonyabb infláció, magasabb reálbér, magasabb vásárlóerő beindít egy belső fogyasztást, ami gyengébb volt idén. Küszöbön áll a Magyarországnak szánt EU-s pénzek befagyasztásának feloldása, ami hatással lesz az építőiparra és az ingatlanpiacra is. Az idei évet mínusz 0,5%–1%-os GDP növekedéssel zártuk, jövőre 2,5–3%-kal számolunk, ami nagyon markáns különbség – hangsúlyozta. Pusztán ingatlanbefektetési oldalról nézve, nagyon más a helyzet 2008-hoz, 2009-hez képest, mert jelenleg Magyarországon nincs eladási kényszer, míg van olyan nyugati piac, ahol van. Vannak jó vételi lehetőségek, csak mindenki azt várja, hogy az árak lefelé mozduljanak.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) a Magyarországon működő legnagyobb, nemzetközi szinten is elismert ingatlanfejlesztő társaságokat tömörítő szervezet, amely 2009-ben jött létre. Az IFK feladata a Magyarországon működő, nemzetközi szinten is elismert ingatlanfejlesztő társaságok közös érdekeinek képviselete, célja az épített környezet minőségének fejlesztése. A szakmai elit, az IFK összes tagja – Atenor Hungary; Biggeorge Property Zrt.; CPI Hungary Kft.; ERSTE Ingatlanalap; CTP, Futureal Development Zrt.; GLP Hungary Management Kft.; Gránit Pólus; Graphisoft Park SE; Horizon Development Hungary Kft.; InfoGroup; INFORG, Metrodom Kft.; Nhood, OTP Ingatlan Zrt.; Pesti Házak, Prologis; Property Market Ingatlanfejlesztő Kft.; Skanska Property Hungary Ltd.; Trigránit Fejlesztési Zrt.; VGP Service, White Star Real Estate Kft.; WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt. Panattoni, Forestay Group, Magyar Ingatlanberuházó Zrt, Sundell Estate Nyrt., GTC Magyarország – egyaránt arra törekszik, hogy építsen, munkát adjon és értéket teremtsen. Az IFK támogatói: a Liget Budapest Projekt, a KÉSZ Zrt., és az Óbuda Group.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) évértékelője, címlap: Corvin Innovation Campus, fejlesztő: Futureál