A holland kormány évek óta évi 100 ezer új lakás építését tűzte ki célul, a tényleges teljesítmény azonban évi 70 ezer körül alakul. A hiány mérséklésére 2019 óta egyre nagyobb figyelmet fordítanak a meglévő épületek hasznosítására, többek között irodák lakásokká alakítására, nagyobb lakások felosztására és új emeletek építésére. Az Euroconstruct holland tagintézete, az EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) elemzői szerint azonban a műszaki lehetőségek és a ténylegesen létrejövő lakások száma között jelentős a különbség.

A kormány a támogatási rendszer bővítésével is ösztönözte ezeket a beruházásokat. A cél az volt, hogy évente 15 ezer lakás jöjjön létre átalakításokkal és ráépítésekkel, miközben egy 2023-as felmérés további 100 ezer lakás kialakításának lehetőségét jelezte 2030-ig. A lakások felosztását szintén jelentős tartaléknak tekintették.

Csökken a meglévő épületekből létrejövő lakások száma

A statisztikák alapján a meglévő lakásállomány bővítésére építő intézkedések egyelőre nem hozzák a várt eredményeket. Míg a lakásállomány nettó növekedése 2021-ben 18 ezer lakás volt, 2025-re 10 800-ra csökkent. A visszaesésben jelentős szerepet játszott az épületátalakítások számának mérséklődése: az ilyen beruházások révén létrejövő lakások száma a 2020-as több mint 10 ezerről 2025-re valamivel 6 ezer fölé esett.

A lakások felosztásával 2025-ben alig több mint 1600 új lakás jött létre, míg az emelet-ráépítések évente hozzávetőleg 900 lakást eredményeznek az EIB becslése szerint. A meglévő épületek hasznosítása tehát a mintegy évi 70 ezer új építésű lakáshoz képest továbbra is korlátozott mértékben járul hozzá a kínálat bővítéséhez.

A műszaki lehetőség nem jelent megvalósítható beruházást

A ráépítések esetében a műszaki lehetőségek önmagukban jelentős lakásszámot vetítenek előre. Az elemzők szerint lakóépületek további szintjeinek kialakításával akár 100 ezer új otthon is létrehozható lenne. A megvalósítást azonban nehezíti, hogy a munkálatok jelentősen érintik az épületekben élőket. Egy ilyen beruházás akár egy-másfél évre is építési területté változtathatja az érintett lakóházat, miközben a lakók közvetlen előnyei korlátozottak. Emiatt a lakóközösségek, a magánbérbeadók és a lakásszövetkezetek gyakran nem támogatják az ilyen fejlesztéseket.

A ráépítések megvalósítását megkönnyítheti, ha az épületet a kivitelezés idejére teljesen kiürítik, erre azonban viszonylag ritkán kerül sor. Ez is magyarázza, hogy a nagyra becsült műszaki potenciál ellenére évente csak mintegy 900 lakás készül el ilyen módon.

A lakások felosztása szintén helyszíni és költségbeli korlátokba ütközik. A tipikus holland külvárosi sorházak sok esetben nem alkalmasak erre, a két önálló lakás kialakítása pedig jelentős beruházást igényelhet. Új bejáratra, külön konyhára és fürdőszobára is szükség lehet. Ráadásul a felosztással létrejövő kisebb lakások gyakran olyan külvárosi területeken találhatók, amelyek kevésbé vonzóak a belvárosi elhelyezkedést előnyben részesítő fiatal, egyszemélyes háztartások számára.

Az EIB elemzői ezért arra számítanak, hogy a lakásfelosztások éves volumene hosszabb távon is hozzávetőleg 1500–2500 között maradhat.

Az átalakítási lehetőségek is szűkülnek

Az üres irodák és más épületek lakáscélú átalakítása az elmúlt években szintén visszaesett. Ennek egyik oka, hogy a legkönnyebben átalakítható ingatlanok jelentős részét már hasznosították. A korábbi átalakítások az irodapiaci túlkínálatot is mérsékelték, így kevesebb olyan ingatlan maradt, amely alkalmas lehet új lakások kialakítására.

A jelenleg üresen álló irodaterületek egy része csak részlegesen kihasználatlan épületekben található, más részük elhelyezkedése miatt nem megfelelő lakófunkcióra. Emiatt az elemzők nem számítanak arra, hogy az átalakításokból származó lakáskínálat ismét jelentősen növekedjen.

A hivatalosan üres lakások többsége sem hasznosítható

A lakáshiány enyhítésének lehetséges forrásaként gyakran hivatkoznak a Hollandiában hivatalosan üresen álló mintegy 190 ezer lakásra. Az EIB elemzése szerint azonban ez az adat túlbecsüli a ténylegesen rendelkezésre álló lakások számát. A rövid ideig tartó, például két bérlő közötti üresedést kiszűrve, valamint az energiafogyasztási adatokat is figyelembe véve mindössze körülbelül 30 ezer lakás tekinthető valóban üresnek.

Ezek közül is több ingatlan felújítás alatt áll, mások pedig csökkenő népességű régiókban találhatók. A hivatalosan üres lakások tehát csak korlátozottan járulhatnak hozzá a lakáshiány mérsékléséhez.

Az EIB elemzői szerint a lakáspolitikai célok és az építési előrejelzések meghatározásakor különbséget kell tenni az elméleti lehetőségek és a ténylegesen megvalósítható beruházások között. A műszaki potenciál önmagában nem garantálja az új lakások létrejöttét: a költségek, a helyszín, a jogi korlátok, a piaci körülmények és a lakók igényei egyaránt meghatározzák, hogy a tervezett fejlesztésekből végül mennyi valósul meg.