A geopolitikai feszültségek nyomán kialakult turbulenciák és a globális gazdasági növekedés jövőbeli kockázatai már rövid távon negatív hatást gyakorolnak a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletre, az ingatlanfejlesztési kedvre, a finanszírozási feltételekre, valamint az ingatlanbefektetési döntésekre - mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi rendszer elemzési igazgatóságának vezetője a jegybank legújabb jelentésének online sajtótájékoztatóján, csütörtökön.

Az MNB áprilisi kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint a kedvezőtlen makrokörnyezet - az orosz-ukrán háború nyomán - a piac keresleti és kínálati oldalán is erős bizonytalanságot okoz. A kivitelezési kockázatok nőttek, a finanszírozási feltételek szigorodtak, miközben a kereslet szintje továbbra is mérsékelt - jelezte.

Kiemelte: 2021-ben a hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma - a régiós átlagot meghaladó mértékben - 17 százalékkal nőtt éves alapon, és 1,2 milliárd eurós forgalmat ért el, bár 31 százalékkal elmaradt a járvány előtti közel 2 milliárd eurós forgalomtól.  Nagy Tamás közölte: a forgalom több mint felét (56 százalékát) néhány nagyösszegű tranzakció adta, kétharmada pedig hazai befektetőkhöz kötődött. Az irodapiaci hozamok és az ipar-logisztikai hozamok érdemben csökkentek, hazai és uniós szinten egyaránt.

Siemens-Evosoft székház (Wing)  

A befektetésekben a legfontosabb szegmens továbbra is az iroda volt tavaly, közel 80 százalékos aránnyal, az ipar-logisztika és a hotel szegmens 8 illetve 7 százalékos arányt képviselt 2021-ben. A jegybank szerint a befektetői érdeklődés fennmarad, mert magas a rendelkezésre álló likviditás, azaz "magas tőke keresi a befektetési lehetőségeket a régióban". Korlátot Magyarországon továbbra is a kínálat szűkössége jelent - tette hozzá.

A járvány következtében bevezetett otthoni munka hatása látható a kilábalás melletti irodakeresleten, amennyiben tartósan 10-15 százalékkal visszaesik az irodakereslet, akkor a fejlesztéseket 2-3 évnyi nettó felszívás kieséséhez kell igazítani a jegybank szerint. Kitért arra, hogy 2021 végén a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 9,2 százalékon állt, és összességében stagnált az év során, amit főként az elhalasztott átadások miatt alacsony átadási volumen és a mérsékelt kereslet eredményezett. Az ipar-logisztika szegmensben a nagy volumenű átadások és az erős bérleti kereslet eredőjeként emelkedett kis mértékben a kihasználatlanság.

Airport City logisztikai park (Wing)

Az idén új kínálat érkezhet a piacra, ezért a kihasználatlansági ráta emelkedése várható - jelezte Nagy Tamás. Hozzátette: a régióban hasonlóak a folyamatok, a legtöbb fővárosban emelkedett a kihasználatlansági ráta. A meglévő állomány 5-10 százalékos megújulása várható a régiós fővárosokban, Budapesten 14 százalék - bár erre a háború miatti bizonytalanság kockázatot jelent - mondta.

Kitért arra, hogy a bérleti díjak stabilak maradtak tavaly, az elsődleges plázák és bevásárlóutcák esetében enyhe növekedést mértek. Ismertetése szerint a bankok kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya közel negyedével nőtt 2021 során, miközben a devizahitelek állományon belüli aránya 6 százalékponttal 78 százalékra csökkent, amit az NHP Hajrá program támogatott. Tavaly a bankok harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, a folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, legerőteljesebb növekedés viszont a szállodaszegmens folyósításaiban volt.

 A hitelintézetek finanszírozási aránya historikusan magas, ugyanakkor a tőkeellátottsága megfelelő, képes kezelni a növekvő projekthitelezéshez kapcsolódó ingatlanpiaci kockázatokat - jelezte.

Tavaly év végén a novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt, amely jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest. Azt is elmondta: a növekvő hitelezési kockázatok miatt a legfrissebb, márciusi egyeztetés alapján az ingatlanpiaci szereplők az orosz-ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, ezek miatt pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.
 

MTI 2022. április 28.